Purkavassa uusrakentamisessa taloyhtiöt purkavat tai luovuttavat muiden purettavaksi rakennuksensa, jotka ovat tulleet elinkaaressaan siihen vaiheeseen, että edessä on suuria peruskorjauksia tai -parannuksia.
Vanhan rakennuskannan purku voi olla kannattava vaihtoehto kasvualueilla sijaitsevien, hyvien kulkuyhteyksien päässä sijaitsevien taloyhtiöille silloin, kun tontille voidaan rakentaa tehokkaammin uusia asuntoja ja muita huoneistoja.
Tähän mennessä purkavan uusrakentamisen hankkeita ei ole juurikaan toteutettu, sillä voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön on päätettävä hankkeesta yksimielisesti. Oikeusministeriön työryhmä luovutti tänään mietintönsä oikeusministeri Antti Häkkäselle, jossa se ehdottaa asunto-osakeyhtiöiden purkavan uusrakentamisen päätöksenteon helpottamista. Lakimuutoksen ehdotetaan tulevan voimaan vuoden 2019 alusta alkaen.
”Uusi lainsäädäntö on erittäin tervetullut. Uudistuksen myötä on mahdollista hyvällä tavalla uudistaa kasvukeskusten ikääntyviä asuinalueita. Myös taloyhtiön päätöksentekoprosessin eri vaiheiden ennakoitavuus tulee selkeästi paranemaan, sanoo työryhmän työskentelyyn osallistunut Talonrakennusteollisuus ry:n asiamies, varatuomari Juha Terho.
Kolme keinoa sujuvoittamiseen
Jotta purkavan uusrakentamisen hankkeita saataisiin liikkeelle, työryhmän haluaa sujuvoittaa päätöksentekoa yhtiökokouksissa kolmen keinon avulla. Samalla on turvattava osakkaiden asuminen ja asuntovarallisuuden arvo sekä yhtiön ja osakkaiden velkojien asema.
Ensimmäisenä keinona on, että taloyhtiön yhtiökokous voisi päättää 4/5 määräenemmistöllä sellaisesta purkavasta uusrakentamisesta, jossa osakkaat saavat uudesta rakennuksesta uudet huoneistot yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti. Osakehuoneiston hallinta- tai muita oikeuksia ja velvollisuuksia ei muutettaisi.
Jos osakas ei halua osallistua hankkeeseen, hänellä olisi oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan.
Toisena keinona työryhmä ehdottaa lakiin uusia säännöksiä vähemmistöosakkeiden lunastamisesta käypään hintaan. Osakkeenomistaja, joka omistaa yli 90 prosenttia taloyhtiön osakkeista ja niiden tuottamista äänistä saisi lunastusoikeuden silloin, kun yhtiön peruskorjaaminen ei ole kannattavaa.
Kolmantena keinona hankkeiden edistämiseksi työryhmä ehdottaa, että yhtiökokous voisi 4/5:n määräenemmistöllä päättää korjauskelvottoman rakennuksen ja kiinteistön luovuttamisesta ja selvitystilasta siten, että yhtiön netto-omaisuus jaettaisiin saman tien osakkaille niin, että nämä saavat rahoitusta esimerkiksi uuden huoneiston hankkimiseen jostain muualta.
Riittävä rakennusoikeus ja toimivat yhteistyömallit
Työryhmä arvioi, että todennäköisimpiä purkavan uusrakentamisen kohteita olisivat 1960–80-lukujen rakennukset kasvukeskuksissa.
”Rakennusliikkeet ovat valmiita lähtemään mukaan tällaisiin purkaviin uusrakentamishankkeisiin taloyhtiön yhteistyökumppanina, investorina ja uusrakentamishankkeen toteuttajana, jos kohteen sijainti on hyvä ja kohteeseen lisää saatavan rakennusoikeuden määrä on riittävän suuri, arvioi Terho.
”Rakennusoikeuden lisäämisen ohella myös muilla kunnallisilla toimilla on keskeinen merkitys uusrakentamishankkeen onnistumisedellytysten luomisessa. Näitä ovat muun muassa asetettavat pysäköintivelvoitteet, kaavoitustoimien nopeus sekä perittävien maankäyttömaksujen suuruus. Myös rakennuslupakäytäntöjen tulisi tukea purkavaa uusrakentamista”, Juha Terho muistuttaa.
”Lisäksi hankkeiden toteuttamiseksi taloyhtiöiden tueksi tarvitaan lisää tietoa, toimivia ohjaus- ja yhteistyömalleja sekä selkeää verokohtelua.”
”Rakentajille on paljon osaamista täydennysrakentamishankkeista, joten heidän saamisensa mukaan hankkeeseen heti sen alkuvaiheessa on tärkeää. Kustannuksia, suunnittelu- ja rakennusratkaisuja pystytään näin hallitsemaan paremmin, mikä näkyy valmiiden asuntojen hinnoissa”, Terho sanoo.
Purkavan uusrakentamisen mahdollisuuksien yhtiökohtaisen arvioinnin helpottamiseksi on ministeriössä luotu laskuri, jolla voidaan havainnollistaa hankkeen edellytyksiä ja vaikutuksia hankkeen eri tahojen kanalta.
Lisätiedot:
Asiamies Juha Terho, Talonrakennusteollisuus ry, puh. 050 548 1610
Mietintö: http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-259-692-5